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招采思辨-采购管理四重目标及功能特征

房地产招标采购工程师之家2021-03-11 14:48:17

三、房地产采购管理的四重目标

1.施工目标:提供不间断的物料流和物资流,以便使整个开发过程正常运转

房地产开发企业的开发速度很快,为了提高投资资金的周转速度和快速回收,通常设计部门、施工部门、工程部门、采购部门在前期应紧密配合,采购部门需要根据整个施工规划,保障整个开发过程的物料和设备供应。

2.成本目标:合理控制果购成本,增加企业赢利

房地产采购要保证以最合适的价格获得工程需要的采购物料和设备,减少存货、不适用的货物、重复采购,将采购成本控制到更低,为企业增加更多的盈利。

3.战略目标:发现或开发有竞争力的供应商,支持企业的战略需要

房地产采购还有个重要目标,也是大多数地产大鳄力求追逐的目标:那就是发现或开发有竞争力的供应商,建立长期的供应链合作伙伴关系,为整个采购职能符合公司的战略发展服务,支撑企业的分期开发、长期开发、异地扩张、不同业态开发服务。

4、发展目标(此部分由于业内人士争议较多,下次补充)

四、房地产采购的功能特征

(一)房地产采购的工作范围

房地产采购的工作范围到底应该包括哪些,大多数房地产采购主管可能对整个采购业务缺乏一个系统的杭理。房地产的采购业务范围具体说来,包括两个部分,如下图:

一个是衡量采购能力的,包括采购的管理如组织的搭建和人员队伍的建设,有了管理机

制之后,就能制定相应的采购政策、方针、目标,建立标准的采购程序。有了采购管理

的规章制度和政策后,我们就可以去实施和执行整个采购过程,并衡量采购的质量、统

效来对整个企业作出贡献。

 

 

 

 

(二)房地产采购的职能划分

1.房地产采购的职能活动(见下图)

在整个房地产采购业务环节中,采购需求、供应商选择、合同的签定、下订单、跟单和过程控制是五项主要的职能活动。采购需求主要是确定企业开发需要的材料、设备、服务的规格(按照要求的质量和数量);供应商选择主要包括预先筛选合适的供应商,通过招标确定供应商,制定协议并实施与供应商的谈判;合同的签订主要包括通过相应的合同约定以保证采购目标的达成;下订单将房地产企业的购买需求传达给供应商;跟单和过程控制主要包括订单发出后的催货、接受,订单的监督和支出控制,后续工作和评估(产品和供应商档案的更新,供应商评级和分类)。

 

2.房地产采购的职能划分

根据房地产采购的方针目标、采购工作范围及采购层次,可将采购、采购任务、责权归纳为战略、战术及运作三个层次,不同层次的责权意味着相关人员或部门在公司或企业中拥有不同程度的地位,也是采购部门内部组织机构设置依据。

职责层次

管理层次

最高管理层

工程等部门

采购部门经理

采购员

采购助理/物料员

战略层



战术层



运作层




 

 

1)战略层次的采购职能

战略层次是指那些影响到企业长远发展及市场定位的有关采购决策,一般跨度35年,决策最终在最高层。对应着采购经理及战略采购的职责包括:

1)发布采购方针政策、管理运作程序及工作描述;

2)对采购运作及表现进行审核以衡量采购绩效并促使采购不断改进;

3)主要投资决策如新技术和新设备的引进和改进等;

4)主要材料或设备国内采购还是进口;

5)供应市场定位、供应体系定位及供应商关系定位;

6)供应商合作决策,如是否向供应商投资、是否与供应商共同开发等;

7)集团公司内部供应商的内部价位决策等。

2)战术层次的采购职能

战术层次是在战略采购的指导下,采购中涉及材料设备规格、工艺、质量及具体供应商选择等相关的决策,它对公司中期运作和发展产生影响(影响跨度i3年),要求内部相关的职能部门如工程、开发、技术、企划、品质及采购之间密切合作,包括:

1)供应商审核、选择及认可;

2)订立合作协议、采购合同或年度改进目标协议等;

3)制定供应商改进计划或采购改进项目;

4)制定实施供应商考评、考核、奖励措施;

5)实施供应体系优化等。

3)操作层次的采购职能

操作层次,又称执行层,对应着采购过程中的后期采购,主要是执行开单下单、跟进交货、付款及相关的事宜。具体包括:

1)按采购供应合同与施工计划、物料需求计划的需要开具订单、签单落单;

2)跟进供应商的交货及周转包装材料的使用;

3)衔接收验货过程,按有关规定及决策处理安排不合格材料的退货等;

4)跟进供应商表现,向供应商知会有关考评结果促其改进等。

3.房地产企业采购机构设置对采购职能的影响

业内,有的公司设置有采购总监的职位,而在大多数公司,采购仅仅是中层职位。招标采购部门隶属于哪级领导管理,并没有统一的标准。例如,华润置业通过独立的招标采购中心,负责采购的业务职能;万科隶属于工程管理部,设计部、财务部等其他部门协助采购工作;天鸿宝业通过工程技术部门来替代采购部门的相关职能。不同的公司对采购的认识不一样,在组织结构的设立上也不一样。

 

房地产企业采购结构设置会对采购功能产生重大影响(如下表),根据管理学的不相容职务分离的原则,房地产采购涉及价值高,绝大多数的工作是通过招标完成,因此为了保持彼此独立而又健康透明的采购招标机制,必须将采购作为个独立的部门存在,不能与工程、财务、审计等部门合并或作为其下属部门。

 

房地产企业采购结构设对采购功能的影响表

采购功能

采购的上级主管

最高管理层

工程部门

经管部

财务或审计部门

采购的价值





技术水平





施工匹配水平





战略影响





 

 

 

五、房地产采购的范围和分类

 

房地产采购包罗万象,种类繁多。随着大多数房地产企业扮演着城市开发商的角色,采购的范围已经不再局限于钢筋和水泥,而是扩张到各种与企业运营及发展相关的材料、设备、服务。

 

今天,一个房地产企业随便开出几亿的采购订单,大型的房地产企业甚至一招标就几十亿已经再也不是什么新闻,地产大鳄们在推动城市进程的过程中,正张开大口,表现出了对各种配套资源惊人的需求和吞噬能力。

 


下期预告:房地产采购的范围和分类


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